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中国物业服务价格指数首发

百家乐资讯 发布于 2013-12-23 19:36   浏览 次  

  物业服务硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容,对项目硬件水平进行考核,剔除项目开发时设施供给的影响,体现了物业管理公司对项目后期的投入以及管理的水平。从评价结果来看,十大城市的合格样本中,硬件综合星级评价三星、四星、五星的占比分别为57.62%、33.31%、9.07%,硬件评价以三星和四星为主。分城市来看,重庆获得四星及以上的占比为64.58%,物业硬件管理维持较高标准,成都、深圳、北京、上海、武汉四星及以上占比均超过40%。天津、杭州、广州四星及以上占比均超过30%,只有南京四星及以上占比为26.67%,是占比唯一低于30%的城市。

  然而,我国物业服务行业仍然需要面对企业数量多、规模小、管理水平落后、一线员工流动率高、员工素质偏低、业主投诉多等问题,以及经营成本急剧上升、物业服务定价机制缺失、行业责任边界不清等深层次问题。

  中国指数研究院启动“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究,为行业提供参考。

  不同星级物业差异明显服务水平与价格正相关

  2013年,十大城市物业服务价格综合指数为1004.82,较2012年上涨0.48%。十大城市的物业服务价格指数同比无一下跌,8个城市上涨,2个城市与上年持平。具体来看,涨幅由高到低依次是:武汉、成都、重庆、天津、南京、深圳、北京、杭州、上海和广州。其中,武汉、成都2个中西部城市的指数涨幅最大,均超过1%,分别为1.68%和1.35%;重庆、天津、南京等6个城市涨幅介于0.1%(含)-1%之间,上海和广州与上期持平。由此可见,主要城市的物业服务均价保持较高的稳定性,有7个城市过去一年的涨幅在0.5%以内或保持不变。

  2013年十大城市物业服务均价为2.22元/平方米·月。其中深圳均价最高,为2.97元/平方米·月,北京和上海紧随其后,分别为2.76元/平方米·月和2.31元/平方米·月;重庆、武汉和南京等3个城市的均价不到2.0元/平方米·月。可以看出,一线城市的经济水平最发达,物业服务均价也处于较高水平;二线城市物业服务均价各有高低,天津、成都和杭州突破了2.0元/平方米·月,而重庆、武汉和南京等3个城市介于1.6-1.8元/平方米·月之间。

  2013年,十大城市三星级物业服务均价为1.88元/平方米·月,四星级物业服务均价为2.57元/平方米·月,五星级物业服务均价为3.62元/平方米·月,随着服务星级的提高,物业服务均价呈递增趋势。具体来看,南京三星级物业服务均价最低,为1.41元/平方米·月,深圳最高,为2.54元/平方米·月;四星级物业服务均价排行中重庆最低,为1.82元/平方米·月,北京最高,为3.5元/平方米·月;五星级物业服务均价排行中重庆仍最低,为2.04元/平方米·月,上海最高,为4.85元/平方米·月。由此可见,十大城市的各星级物业服务均价层次分明、差异明显,体现出服务标准越高、收费越贵的特点。

  需要注意的是,本次评价中有少数物业收费超过5元/平方米•月甚至更高,高于绝大多数项目,但其服务的软硬件评价得分均在80分以下,即为三星级(甚至有些项目因得分低于70分、不符合三星级要求而未被纳入样本),这些项目收费高但服务水平较低。与此同时,有一部分项目物业收费低于2元/平方米•月,但其为业主提供服务到达五星级(得分超过90分)。

  中指院指,2008-2012年,我国GDP增速保持在7%以上,各省市最低工资标准逐年攀升,多个省市连续多年增速超过10%,人力成本快速上升。但此次调研发现,绝大多数项目的物业服务价格基本保持不变,多数仍在执行入住时的价格。即使服务合同到期后物业企业有涨价意愿,但很难变成现实,少数项目甚至出现业主更换物业管理公司、下调价格的情况。过去几年,衡量物价水平涨幅的CPI指数平均涨幅约3%,而十大城市物业服务价格在2013年平均涨幅不足0.5%,明显低于CPI、最低工资标准等指标。市场化改革的大背景下,一方面是服务成本的不断攀升和物业不断增值,另一方面是物业服务收费长期低增长,给物业服务企业经营带来很大困难,不利于该行业的长期发展。

  三星级物业服务项目在各城市占比均最高重庆四五星级占比相对较大

  根据物业服务满意度调查与物业星级评价结果,物业服务水平高的城市获得了较高的满意度:分城市来看,重庆的物业服务水平在十大城市中最高,有54.86%的项目获得四星及以上的物业星级评价,其中获得五星级评价的占比为18.75%,领先于其他城市,此前调查显示重庆的物业服务满意度在十大城市中得分最高,表明其物业服务整体处于较高水平;其次,成都与深圳均有超过40%的管理项目获得四星及以上的物业星级评价,其中成都获得五星级评价的占比为12.50%,物业服务水平相对较高;北京、杭州、天津超过30%的项目获得四星及以上星级评价;上海、广州、南京、武汉获得四星及以上星级评价的物业服务项目占比超过20%。

  我国物业服务行业历经32年的发展,在各方面取得了较快速的发展。截止2012年底,我国物业服务行业已有近71000家企业,行业从业人员612.3万人,管理各类房屋面积145.3亿平米,年营业收入超过3000亿元,全国已有43919人获得物业管理师资格。此外,行业经营方式和服务内容正在进行全方位的深刻变革,信息移动互联网等新技术得到应用,各类增值衍生服务逐步成为企业新的盈利增长点。

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